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青岛城市公告

青岛的人才公寓,真的值得买吗?

日期:2020年11月02日 来自:集号吧  访问量:675

栽下梧桐树,引来金凤凰

但如果只是挖了坑呢?

NO. 1|壹  低价房源搅动青岛楼市

日前,维多利亚湾八九千的海景大高层刷屏了朋友圈,虽然这个盘在网上槽点满满,但是低价就是香,单日狂销两百套,这个价格有学校、有商业、有海景,还要啥自行车呢?

对于刚需来说,买就对了,先有个住的再说,说不能买的都是站着说话不腰疼,但是你要是投资,那还是算了,从开盘到现在,维多利亚湾涨幅可怜,远远跑输通胀,不少1万+入手的甚至亏了不少,肯定也是有原因呢?

因为买房不能只看价格,重点是看这个价格能否匹配价值。

说到低价,最近高新区两个楼盘就更为劲爆了,保利科创紫荆阁均价每平方米5600,鲁商蓝岸新城均价每平方米5280,都算是当年的神盘,价格如此低的原因是上述房源都是人才公寓。

何为人才公寓,并非很多人认为的公寓,人才公寓其实是正儿八经的70年产权住宅,只不过是限定了销售对象和附加条件而已,为了避免误解,现在人才公寓也改称为人才住房了。

很多购房者看到高新区这个价格都惊呆了,都这个价格了,指定是抢不到呢?还有必要讨论值不值得买吗?

且慢,这两个楼盘的人才公寓自然是值得买的,但是毕竟属于特例,价格是按照多年前市场价的8折确定的,数量也只有400多套。本文要探讨的是青岛整体的人才公寓是否值得购买,还在人才公寓与商品房之间纠结迷茫的年轻刚需,可以做个参考。

NO. 2|贰人才公寓有投资价值吗?

先来了解下人才公寓是个什么鬼,人才公寓是政府为了吸引和保障人才的保障性住房,分为租赁型人才公寓和产权型人才公寓两种,这里要谈论的是产权型人才公寓,既然要吸引人才,自然在价格上要有优势,具体来说就是按照周边商品房价格的8折来确定,现在房价这么高,优惠两成可是不少钱呢?

但是,凡是有得就有失,主要体现在两点,首先是对房产流动性和升值收益的限制,通常的要求是五年内不能交易,五到十年内交易只能卖给符合条件的人才,即便十年以上交易,也只能优先卖给政府等。其次,是要求买房后至少某区域工作5年,事业发展难免受限。

要知道,资产最重要的就是流动性,通过种种政策设计,人才公寓基本封堵了你分享房产升值收益的可能,比起此前保障房变现超高税额的情况还要惨,你付出资金的利息基本相当于当房租。

当然最重要的其实还是限制了事业的发展,对于年轻人来说,如果因为房子错失了事业发展机会,那耽误的可就是人生了。

除此之外,你要知道,人才公寓房源在小区的位置楼层相对都是最差的,通常是给别人挡尘土噪音的,像这种。

还有需要明确就是,人才享有优惠购房的面积是按照人才等级确定的,比如本科,只能买65平米的人才住房,但是人才住房户型设计却不一定有65的,通常可能100起步,多余的35平米怎么办呢?按照市场价买。

综合考虑,人才公寓的确也就是值市场价的8折,居住是没问题的,如果想分享房产升值的收益,抱歉,你想都不要想啊!

NO. 3|叁人才公寓能降低房价吗?

很多朋友可能会说,人才公寓虽然没有投资价值,但是毕竟降低了两成房价,也算是功德一件,特别是青岛今年据说要建10万套人才公寓,要知道去年青岛全年商品房也就销售了11.59万套,岂不是人人都能享受人才公寓的节奏?

这个就更是纯属想多了,因为人才公寓房价锚定的是市场价,市场价涨了人才公寓价格也会水涨船高,至于市场价会不会涨,其实是取决于城市价值、楼市政策及货币政策,至于10万套人才公寓,你真信吗?

本质上来说为组织实施人才公寓的各项成本以及人才公寓低于市场价20%的折扣都是由谁来买单呢?——商品房!

回顾下历史:2012年青岛就创建了人才住房制度,先后印发《青岛市“千万平米”人才公寓建设推进方案》等文件,最终的实施情况其实约等于不了了之。因为当时楼市处于下行周期,商品房都卖不动,谁来承担人才公寓的成本。

NO. 4|肆  人才公寓有哪些机会?

当然了,虽说人才公寓没有投资价值,还有各种限制条件,但不是绝对不可以买,这个要取决于购房者自身情况,如果工作相对稳定,如公职人员,遇到紫荆阁、鲁商蓝岸新城、万科未来城这种出让时间较早,明显低于市场价很多的人才公寓,自然是要买买买。

主城区房价高,同样优惠20%,自然是主城区省的多,如崂山区宜家旁青岛印象.品人才公寓限价才20800,商品房呢?4万,明显不是按照8折来的。但是主城区的问题是僧多粥少,竞争太大,市南、市北和崂山,基本上博士以下学历就不用考虑了。

李沧还是有点机会的,在建人才住房项目11个,可提供人才住房2600余套,具体为永平路76号地块项目、东李商圈改造二期项目、沔阳路7号海洋化工厂地块项目、重庆中路199号改造项目、青山路两侧地块项目、文体中心地块项目、南岭三路地块项目,此外,合川路习水路地块项目、惠水路地块项目等4处项目正在平整场地。

高新区此前为了压制房价,以40%的比例配建了大量人才公寓,总数上万套,今年迎来了集中入市的时刻,绝对价格低,基本在8000左右,除了紫荆阁和鲁商蓝岸新城,后续还有望配售海尔珺玺、中海红著、腾讯小镇、碧桂园翡翠城、新城云樾小院等,所以申请人才公寓非常容易,只要专科以上学历就能轻松上车。

城阳基本上大部分项目也会配置人才公寓,只不过比例很低,也可以关注。至于其他区域,像即墨区,甚至直接把人才公寓建在偏僻的乡镇上,胶州商品房都很难卖,人才公寓也就很少见了,所以,购房者还是安心买商品房就好。

年轻人的首套房不仅只是套房子,还和事业、家庭等密切相关,在对的时间买到对的房子,无疑将成为人生的助力器,所以,千万要慎重。

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